Hipoteca Inversa y Renta Vitalicia

La Hipoteca Inversa es un préstamo con garantía hipotecaria destinado a Personas mayores de 65 años propietarias de una vivienda, a través del cual las Entidades Financieras pagan a estas personas un pago mensual,  con la particularidad (y de ahí su denominación) de que la Persona Mayor no tiene que devolver en vida las cantidades recibidas ni los intereses como en una hipoteca normal, sino que la deuda de la Hipoteca Inversa queda aplazada al fallecimiento del contratante.

Para el cálculo de las Rentas mensuales que en cada caso concreto corresponde a los titulares de una vivienda que realizan una Hipoteca Inversa, se tendrá en cuenta principalmente el valor de tasación del inmueble así como la edad y el sexo de los propietarios, lo que determina la Esperanza de Vida de cada uno de ellos.

Típicamente podemos encontrar DOS modalidades:

• Hipoteca Inversa Vitalicia: las disposiciones mensuales que cobra el contratante de una Hipoteca Inversa Vitalicia serán con carácter vitalicio, es decir, hasta su fallecimiento, ya que simultáneamente a la constitución del Crédito se procede a la contratación de un Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas, el cual queda financiado con el propio crédito, con el que se garantiza que a la finalización del crédito se seguirá percibiendo la misma cantidad a través de dicho Seguro (es decir, se trata de un producto mixto de Hipoteca + Renta). En esta modalidad de Hipoteca Inversa, se puede solicitar un anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía podrá ascender entre un 20% - 30 % según las condiciones aplicadas por cada Entidad.

• Hipoteca Inversa Temporal: las disposiciones mensuales se cobrarán hasta la finalización del crédito de la Hipoteca Inversa (este plazo queda establecido por cada Entidad y dependerá de la edad del contratante). Una vez agotado este plazo el beneficiario de la Hipoteca Inversa dejará de recibir las rentas mensuales pactadas, si bien hay que recordar que la deuda acumulada sólo puede ser exigida al fallecimiento del contratante, aunque se produzca con posterioridad a la finalización del crédito. En esta modalidad, se puede solicitar un Anticipo de capital al inicio de la operación, cuya cuantía podrá ascender entre un 20% - 30% según las condiciones aplicadas por cada Entidad.

Ventajas y garantías:

• Disponer mensualmente, de por vida o durante el periodo de tiempo elegido, de una cierta cantidad de dinero extra. En cualquier caso, hasta el fallecimiento de los titulares no será exigible la deuda acumulada de la Hipoteca Inversa que deberá ser cancelada por los herederos de forma directa, o bien, mediante la ejecución de la garantía hipotecaria por parte de la Entidad de Crédito.

• Posibilidad de cobrar una cantidad inicial en el momento de la contratación de la Hipoteca Inversa.

• Mantener la titularidad de la vivienda con la posibilidad de alquilarla si en algún momento no van a seguir ocupando el inmueble, obteniendo de esta manera unos ingresos complementarios adicionales a las disposiciones mensuales que le correspondan con la Hipoteca Inversa.

• No deberá abonar ningún coste inicial por la constitución de la Hipoteca Inversa, ya que los gastos de formalización (Notario, Registro de la Propiedad, Tasación del inmueble, Seguro de Rentas Vitalicias, etc.), se descontarán directamente del capital total del Crédito Hipotecario.

• Disfrutar de importantes ventajas fiscales, ya que las Disposiciones mensuales que se perciben a través del crédito de la Hipoteca Inversa no están sujetas al Impuesto de la Renta de las Personas Físicas. Cuando la contratación de este producto se realiza en la modalidad vitalicia,  el pago de las mensualidades a la finalización del crédito se percibe a través del  Seguro de Rentas Vitalicias Diferidas. Estas percepciones se entienden como rendimientos de capital mobiliario sujetos a retención a cuenta que deben ser incorporados en la Base Imponible del Ahorro en el IRPF, pero con importantes ventajas a favor del Rentista. Así, la exención por edad alcanza para los mayores de 70 años el 92% de las percepciones anuales, y el 80% para las personas entre 66 y 69 años. Además, con la actual normativa, las Hipotecas Inversas formalizadas sobre una vivienda habitual están exentas del pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
   

Este producto permite que las Personas Mayores cobren un Pago mensual a cambio de la transmisión de la Nuda Propiedad de sus viviendas, a la vez que mantienen el uso y disfrute de las mismas durante el resto de su vida.

Están dirigidas a aquellas personas que tengan más de 65 años y que deseen vivir con sus propios recursos económicos a través de una adecuada gestión de su patrimonio inmobiliario y, todo ello, sin perder la referencia que supone seguir viviendo en su casa.

Además, cuentan con todas las garantías legales. Las operaciones se formalizan ante Notario en una Escritura Pública, y el pago mensual se ve garantizado a través de la inclusión en la Escritura de una Cláusula Resolutoria, mediante la cual, en el hipotético caso de producirse el impago, la Persona Mayor recuperaría la plena titularidad de la vivienda sin tener que devolver ninguna de las mensualidades percibidas desde el inicio de la operación.

El cálculo del pago mensual que corresponde a una Persona Mayor, se realiza teniendo en cuenta el Valor del Inmueble y su Esperanza de Vida, como en las Hipotecas Inversas, determinada de acuerdo a la edad y el sexo del beneficiario. De otra parte, hay que considerar el Valor de Uso y Disfrute de esa vivienda, el cual se reserva la Persona Mayor en la Escritura Pública que se firma ante Notario y que es el resultado de descontar del Valor de Mercado del inmueble el Valor de la Nuda Propiedad.

Típicamente podemos encontrar TRES modalidades:

• Clásica: es la operación más frecuente. La Persona Mayor percibe un pago mensual a cambio de la cesión de su vivienda, pero reservándose el derecho de uso y disfrute de la misma durante toda su vida.

• Fuera del Hogar: cada vez son más los Mayores que toman la decisión de acudir por voluntad propia a una Residencia, bien por motivos de salud o simplemente para buscar la compañía y cuidados necesarios en esas edades. Esta opción, por la cual la Persona Mayor renuncia al derecho de usufructo sobre la vivienda, lo que repercute en un incremento del pago a percibir mensualmente, le permitirá costearse el pago de la Residencia que elija con la tranquilidad que proporciona el saber que estos ingresos mensuales están garantizados de por vida.

• Reversible (para Matrimonios o dos Titulares): cuando la operación se realiza siendo los beneficiarios varias personas, el pago mensual se calcula teniendo en cuenta la edad del que tenga mayor Esperanza de Vida. Cuando fallezca uno de los beneficiarios, el otro seguirá percibiendo el mismo dinero y manteniendo el uso y disfrute de la vivienda, es decir, hasta que no fallezcan todos los beneficiarios no se extingue la operación. Además, esta opción contempla otras dos alternativas, por las cuales el Matrimonio / Titulares podrían elegir el cobro de un pago superior mientras vivan los dos y reducirlo al fallecimiento de uno de ellos, o viceversa, percibir uno inferior durante el periodo en el que vivan ambos y aumentarlo cuando sólo viva uno de ellos.

Ventajas y garantías:

• Recibir un pago mensual durante toda su vida, en función de la edad y el sexo del contratante, así como del valor de su vivienda. Al igual que en una Hipoteca Inversa.
• Disfrutar de un excelente tratamiento fiscal, ya que los mayores de 70 años sólo tendrán obligación de tributar por el 8% del total de Rentas percibidas anualmente. (Para más información consultar el Glosario de Términos).
• Mantener el total uso y disfrute de su vivienda, en las mismas condiciones en que la venía utilizando como propietario. Rentabilizará su patrimonio inmobiliario sin necesidad de renunciar al enorme ventaja que supone seguir viviendo en su casa de siempre, sin alejarse de su barrio y entorno habitual.
• Poder hacer frente, si así lo desea, de forma inmediata y tan pronto como lo necesite, al pago de la Residencia de Mayores que desee, pudiendo acceder a todos los servicios adicionales que la Residencia le ofrezca.
• Formalizar la operación no le supondrá ningún coste adicional, ya que todos los gastos e impuestos que se generan son a cargo del adquirente. Además, tampoco tendrá que abonar en el futuro las derramas extraordinarias de Comunidad ni el recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles.

Pero, la principal Ventaja de estas operaciones son las GARANTÍAS que se ofrecen a la Persona Mayor:

• La operación se formaliza ante Notario en una Escritura Pública que queda inscrita en el Registro de la Propiedad.
• En la Escritura se establece una Condición Resolutoria para el hipotético caso de impago, por la cual el Transmitente / Persona Mayor recupera la plena titularidad de la vivienda sin perjuicio de las mensualidades ya percibidas hasta ese momento.
• Igualmente, en la propia Escritura se garantiza a la Persona Mayor la posibilidad de renunciar en cualquier momento al derecho de uso y disfrute de la vivienda, percibiendo desde esa fecha un pago superior al que estuviera cobrando.

Esta es una modalidad de venta del inmueble que permite que quien vende la casa (la persona mayor en nuestro caso) pueda seguir viviendo en ella.

Para empezar debemos tener claro qué es la "nuda propiedad" y el "usufructo". En palabras simples, podemos decir que:

• Nuda propiedad: es la titularidad del inmueble, es decir, designa quién es el dueño del inmueble.
• Usufructo: es el derecho de usar y disfrutar el inmueble, es decir, quién puede vivir en él, sea, o no, el propietario.

Por tanto, lo que ocurre bajo esta modalidad es que el mayor vende la nuda propiedad de su vivienda mientras que retiene el usufructo de la misma, es decir, deja de ser el dueño de la casa pero mantiene el derecho a vivir en ella.

¿Qué se obtiene a cambio?

El mayor recibe un pago único por el precio total pactado en la venta del inmueble. Dicha cuantía suele estar bastante por debajo de valor de mercado de la vivienda, dado que, entre otras cosas, se detrae del precio el cáculo del importe de alquiler que el mayor tendría que haber pagado por el uso de la casa.

¿Qué diferencia esta modalidad de vender la casa por nuestra cuenta?

Como siempre hay ventajas y desventajas y cada quién deberá evaluar lo que más le conviene. Pero podemos destacar:

• Menor precio del inmueble, pero más rapidez en la venta.
• Posibilidad de seguir viviendo en la casa, sin los gastos típicos del propietario, como el I.B.I. o las derramas.

Dos modalidades

• Con usufructo vitalicio.
• Con usufructo temporal.

Como siempre ocurre con estas cosas, hay varias opciones y entran en juego multitud de factores a considerar que no siempre son fáciles de entender por la mayoría de nosotros, así que, consultar a un experto es lo más aconsejable, sobre todo, porque esta consulta, con la mayoría de asesores especialistas, es gratuita.

También han surgido soluciones de financiación basadas en la gestión del alquiler de la vivienda.

Las ventajas:

• Ponemos en manos de una empresa especializada la gestión del alquiler de la casa del mayor.
• A cambio, la empresa nos paga mensualmente una cantidad de dinero pactada.
• La empresa se encarga de todo, incluso, de hacer reformas en la vivienda para mejorar su posibilidad de alquiler.
• No se pierde la propiedad del inmueble.
• El valor del inmueble no es un inconveniente grave.

Los inconvenientes:

• No podemos usar la vivienda, ni tener acceso a ella, hasta que la empresa no recupere el total del dinero que nos ha ido dando mensualmente, mediante el alquiler de la misma.

También es cierto que se puede recuperar la vivienda, simplemente pagando a la empresa el total de la deuda pendiente de amortizar.

Veámos todo esto con un ejemplo. Supongamos que:

• Firmamos con la empresa por 10 años de gestión del alquiler. Durante todo ese tiempo no podremos accedera a ella.
• A cambio, la empresa nos paga todos los meses 1.000€. Esta cantidad, incluso, podría llegar a ser hasta el doble del precio del alquiler que se fije para la casa.
• Si el mayor percibe esta mensualidad durante, digamos, 5 años, aún tendremos que esperar otros 5 años para recuperar el acceso a la vivienda, dado que ese el tiempo que la empresa necesita para recuperar todo el dinero que ha pagado a la persona mayor, amortizar las posibles reformas que haya hecho en la vivienda y obtener un pequeño beneficio.

Veamos cómo recuperar la vivienda antes de vencer el plazo del contratado:

• Se ha reformado la vivienda por un total de 5.000€.
• A la persona mayor se le ha pagado un total de: 5 años x 12 meses x 1.000€ = 60.000€
  • TOTAL GASTOS = 65.000€
• Supongamos que el alquiler de la casa fuera de 800€.
• La empresa ha conseguido tenerlo alquilado un total de 4 años.
  • TOTAL INGRESOS = 4 años x 12 meses x 800€ = 38.400€
• DIFERENCIA: 26.600€
• Esta sería la cantidad que tendríamos que pagar a la empresa para recuperar anticipadamente el inmueble.

Por supuesto, esto es sólo un ejemplo muy burdo para comprender el funionamiento de este tipo de servicio financiero. Como siempre, lo mejor es recurrir a un asesor especializado, como MundoMayor, donde te atenderemos de forma completamente gratuita.

Hablar de renta y patrimonio siempre ha sido un tema que hay que tratar con cautela, pero en el caso de las personas mayores, si cabe, hay que hacerlo con mayor cuidado. 

Actualmente, se está poniendo "de moda" el uso del patrimonio inmobiliario de los mayores como una fuente de financiación en caso de necesidad de asistencia: por ejemplo, para poder pagar una residencia. 

Sin entrar en el delicado asunto que supone el acceso a los centros de atención sociosanitaria y su financiación, que escapa totalmente al objeto de esta sección, sí queremos dar una pincelada sobre los aspectos que más preocupan a la población de mayores y, no lo olvidemos, a sus familias. 

Existen diferentes fórmulas para poner en juego el valor de los inmuebles que son propiedad de los mayores que requieren ser atendidas en centros residenciales, que van desde la mera venta del inmueble para obtener liquidez hasta la contratación de productos específicos diseñados para ofrecer el acceso a un centro sociosanitario a cambio del inmueble en cuestión. Típicamente nos encontramos con:

• Hipotecas inversas
• Rentas vitalicias
• Productos mixtos de hipoteca y renta
• Venta de inmuebles con financiación temporal 

En cualquier caso, a la hora de decantarnos por utilizar un inmueble como fuente de financiación de un determinado servicio sociosanitario, es conveniente fijarse en una serie de detalles: 

• Verificar que la cuantía económica obtenida cubre los costes del servicio requerido, en función de las espectativas de vida del mayor
• Elegir un centro o servicio cuyas características y precio se ajusten a la liquidez de la que se dispone
• Verificar si se asegura la movilidad del mayor, en caso de no estar conforme con el servicio recibido
• Comprobar si se puede rescatar, o no, el inmueble, o su valor económico (total o parcialmente), así como en qué condiciones, en caso de quererlo
• Contrastar la fiabilidad de la empresa que le ofrezca la gestión de su patrimonio, en caso de optar por este tipo de producto 

En definitiva, la opción de utilizar los bienes inmuebles como fuente de financiación de los servicios sociosanitarios puede suponer una solución aceptable para aquellos casos en los que sea necesario disponer de liquidez inmediata y no exista otra manera de financiar un determinado servicio asistencial, si bien hay que tomar la decisión con sumo cuidado, analizando todos los aspectos posibles y, sobre todo, buscando una solución que evite el abuso especulativo para el mayor, para sus familiares y, no dejemos de lado este aspecto, para los posibles herederos